Bayreuth wird erstmals urkundlich erwähnt.
Der Gründer der Stadt ist nicht bekannt. Vielleicht erfolgte die Gründung durch die Benediktinerabtei Saalfeld oder durch die Grafen von Andechs-Meranien.
Der Ort ist eine planmäßig angelegte Stadt auf der Gemarkung von Karlburg, durch den Würzburger Bischof Konrad von Querfurt (1198-1202).
Der Würzburger Bischof Konrad von Querfurt versucht mittels Burganlagen und Stadtgründungen die Territorialherrschaft des Hochstifts zu stärken. Er befestigt dazu den Marienberg, unterstützt den Bau der Burg Freudenberg und fördert die Stadtgründungen von Karlstadt, Ochsenfurt und Windsheim. Ochsenfurt wird allerdings schon seit der 2. Hälfte des 12. Jahrhunderts von Kleinochsenfurt her planmäßig besiedelt.
Bischof Konrad von Querfurt versucht mittels Burganlagen und Stadtgründungen die Territorialherrschaft des Hochstifts zu stärken. Er befestigt dazu den Marienberg, unterstützt den Bau der Burg Freudenberg und gründet bzw. fördert die Städte Karlstadt, Ochsenfurt und Windsheim.
Laut einer Fälschung bestätigt Kaiser Heinrich VI. die von Kaiser Karl im Jahre 806 und von Kaiser Lothar 1128 verliehenen Privilegien für die Reichsvogtei Burgbernheim. Darunter fallen die Hochgerichtsbarkeit und das Verbot für Juden, die Vogtei zu betreten. Des Weiteren wird die Absicht Kaiser Heinrichs VI. genannt, aus der Vogtei eine Stadt zu bauen. Die Urkunde ist als unbeglaubigte Abschrift aus dem 17. Jahrhundert erhalten.
Zweite Erwähnung Bayreuths in der "Miracula Sanctae Cunegundis", darin ist die Rede von einer "villa qui dicitur Beirrut".
Am Rande der Abtei gibt es eine Fischersiedlung, deren rechteckige Anlage eine planmäßige Gründung der Stadt vermuten lässt.
Die Henneberger gründen eine planmäßig angelegte Stadt.
Der Siedlungskern liegt wohl in der heutigen "Oberen Vorstadt", da hier mit der Marienkapelle die erste Pfarrkirche liegt.